2020年1-4月中国房地产企业销售TOP100 ·观点月度指数

观点地产网 ?

2020-04-30 19:07

  • 恒大4月单月销售额650亿元,累计合约销售额到达2123.7亿元,继续蝉联榜单首位;碧桂园单月销售690亿元,以微弱差距位居第二。

    头部房企韧性凸显,TOP100房企4月同比下降6.6%

    伴随着全国复工复产的有序推进,房企销售也在复苏,行业逐渐走出疫情阴霾。

    观点指数发布的“2020年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前四月TOP100房企实现总销售金额25992.9亿元,同比下降16.9%。

    数据来源:观点指数整理

    单月来看,TOP100房企销售数据继续回暖,4月录得总销售额为9193.1亿元,环比增长17.8%,同比下降6.6%,降幅较3月收窄7.3%。

    榜单显示,1-4月,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额门槛值分别为578亿元、234.6亿元、138.6亿元和39.3亿元,相比去年同期对应的门槛值分别下降9.8%、22.2%、24.3%和34.2%。

    观看榜单头部企业,TOP5的房企分别是恒大、碧桂园、万科、保利和融创。其中,恒大4月单月销售额650亿元,累计合约销售额到达2123.7亿元,继续蝉联榜单首位;碧桂园单月销售690亿元,以微弱差距位居第二;万科前4月累计销售1860亿元,基本已经追平去年同期水平,目前暂列第三名;而融创、保利则分别以1080亿以及958亿位列第四、五名。

    权益销售方面,2020年1-4月TOP100房企实现总权益销售19135.4亿元,同比下降18.7%;平均权益比例为75.5%,比去年同期下降0.5个百分点。

    数据来源:观点指数整理

    权益销售榜单显示,1-4月,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别为1209.0亿元、395.1亿元、165.3亿元、109.4亿元、30.7亿元,比去年同期分别下降10.9%、16.5%、27.3%、20.3%、22.9%。观看趋势线可以发现,疫情影响下,头部房企销售修复更快,凸显出很强的韧性。

    销售面积方面,TOP100房企1-4月实现总销售面积19793.3万平方米,同比下降12.7%。4月单月,实现总销售面积7032.5万平方米,与去年同期基本持平。

    数据来源:观点指数整理

    值得注意的是,TOP100房企4月销售均价为1.31万元/平方米,相对于2月呈现上升趋势,但比去年同期还是处于较低水平。

    销售数据回暖,单月投资增速回正

    国家统计局数据显示,2020年1-3月全国累计商品房销售额20365亿元,同比下降24.7%,其中住宅销售额下降22.8%,办公楼销售额下降36.8%,商业营业用房销售额下降39.8%;累计全国商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    3月单月,全国商品房销售金额与销售面积呈现V型反弹。其中,商品房实现销售金额12162亿,同比下降14.6%,前值为35.9%;商品房销售面积13503万平方米,同比下降14.1%,前值为39.9%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    值得注意的是,3月全国商品房销售均价为9007元/平方米,同比增长-0.5%,前值为6.6%。销售均价下降的主要原因,首先是临近一季度末市场行情遇冷,部分房企采取了以价换量的策略,降价促销,增加销售金额。

    其次,由于一二线城市人口密集,流动性大,地方政府对疫情管控更严,复工复产速度滞后于三四线,使得市场上成交的三四线低单价产品比例增多,拉低了全国整体销售均价。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    新开工面积方面,1-3月房地产新开工面积28203万平方米,同比下降27.2%;3月单月房地产新开工面积为17833万平方米,同比下降10.4%,前值为44.9%。

    住房和城乡建设部4月3日数据显示,全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率90%。由于施工现场复工,3月房地产新开工面积出现较大反弹,房企此前停滞的开发项目也逐渐进入正常开工状态。

    但从一季度来看,新开工面积同比明显下降,这给房企土储转化带来一定压力,并对短期市场供给造成一定影响。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    房地产投资方面,2020年前3月房地产开发投资21963亿元,同比下滑7.7%,前值为16.3%,其中,住宅投资16015亿元,下降7.2%,降幅收窄8.8个百分点。

    3月单月,房地产开发投资11848亿元,同比提升1.1%,前值为-16.3%。单月开发投资增速率先回正,体现出当前稳房地产开发投资政策的奏效。

    前段时间,各地相继推出了利好政策,如适当下调贷款利率、允许延期或分期缴纳土地出让价款等,这在一定程度上加快了土地市场成交数量,拉动房地产开发投资回暖。

    统计局数据显示,2020年1-3月,房地产开发企业土地购置面积1969万平方米,同比减少22.6%,但降幅比1-2月收窄6.7个百分点;土地成交价款977亿,同比减少18.1%,降幅收窄18.1个百分点。

    3月单月,房地产开发企业土地购置面积877万平方米,同比减少12.2%;土地成交价款537亿,同比增长6.7%。政策利好以及土地回暖,拉动房地产投资触底回升。

    楼市逐渐复苏,土地溢价上升明显

    相比前三月,房企4月销售呈现震荡反弹的趋势。不过受疫情影响,依然大幅低于预期,公布的销售目标也普遍保守。

    数据来源:企业公告,观点指数整理

    从上图可以看出,房企公布的销售目标大部分基于去年的实际销售额进行上调,但幅度不大。比如一向扩张迅速的融创,其管理层表示2020年最重要的任务是增加盈利,并基于目前的可售货值制定6000亿元销售目标,较去年实际销售额增幅为7.87%。

    在土地市场上,房企拿地热度依旧,并且溢价率明显上升,超过20%的数量不少。

    来源:观点指数整理

    究其原因,一方面是多地先后推出了土地款延迟支付的政策;二是在严厉的政策调控下,为了激活土地市场需求,对冲疫情影响,各地先后推出了一定数量的优质地块。

    可以看到,溢价率上涨较多的区域,出让土地的区位稀缺性、限价要求等都较疫情前有较大提升。在前期销售不及预期的情况下,房企反而加大了在土地市场的补仓力度,尤其是对于优质地块的争夺。

    值得注意的是,目前土地市场的溢价率提升具有特殊性,大多发生在局部区域,并非是2019年同期的“量价齐升”。预计4月后,溢价率会呈现一定程度的回落。

    除土地市场外,受疫情和全球经济预期影响,国内房企的海外债发行也渐入冰冻期。从下图可以看到,3月中下旬以来,监测范围的内地房地产企业,海外债发行数量仅为2笔,急剧下滑。

    来源:Wind,观点指数整理

    由于境外债到期收益率过高,导致发债成本加重。与此同时,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,中资房企发债融资纷纷转战国内市场,以提高账面现金的充裕度。

    4月17日,中共中央政治局会议再次重申房住不炒,强调以更大的宏观政策力度对冲疫情影响,稳健的货币政策要更加灵活适度,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

    “引导利率下行”,目的在于降低居民杠杆率。从央行最近几次动作来看,比如1年期LPR下调20个基点至3.85% ,5年期以上降10个基点等,均在于通过引导贷款市场利率下行,有效降低购房成本,从而激发消费者的购房欲望。

    在政策引导下,预计未来房价会处于一个符合市场预期的波动范围内,不会大起大落。

    未来,政策的看点可能会更多集中在“因城施策”上。就目前形势而言,推动楼市复苏、企业复工等方面留给“因城施策”的空间依然很大。

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    资本金融

  • betway体育官网