南京温度 万科、融创、华夏幸福上演“370亿土拍争夺战”

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2020-04-30 23:08

  • 疫情后的土地市场在房企们与政府加紧推地的双重推动下,全国土地呈现了“报复性增长”的趋势,主要集中在以长三角、大湾区的一二线城市。

    观点地产网 疫情过后的土地市场比以往来的更加火热,专家们预测报复性消费并没有出现在商品消费中,反而体现在了房企们围猎的土地市场中。

    从4月29日到30日,南京在这两日期间总共出让了10宗地块,合计成交总价371.5亿元,竞得房企包括去年就在南京楼市卖得不错的万科、金地,还有寄望于赶上他们的融创、华夏幸福、华发等。

    此外,参与竞拍却空手而归的房企更是数不胜数,中海、碧桂园、招商、新希望、华侨城,那些意图在长三角分一杯羹的房企几乎都参与了这场围猎。

    资料来源:南京国土局、观点指数整理

    南京资深房地产业内人士尹霄飞认为:“南京这几天连续拍卖土地,我觉得对土地市场是一个刺激”。

    南京的土地热

    据观点地产新媒体了解,2019年南京全市出让184幅地块,土地成交总金额约1654亿,位列全国第七。若按此计算,南京在这两天拍地的金额就超过了去年的20%,在前两个月受到疫情影响积压下来的土地,政府也在加速推地,增加供应。

    从过往的经验看,南京土拍竞价能达到竞自持的土地并不算多,去年仅有10幅。蓝光以5.8亿元+自持1200平方米夺得的江宁区宅地,成为了南京市场今年首宗达到竞自持阶段的地块。

    其中,最主要的原因在于南京市政府对于楼市一手房的价格限制比较大,南京市主城区常常出现一二手房房价倒挂的情况,房企在拿高价地的同时要考虑到地王积压在手上的可能性。

    以2016年时的葛洲坝地王为例,彼时45213元/平方米的价格是南京市的地价纪录,但和房企快周转的理念相违背的是,“葛洲坝南京中国府”在2019年底才正式推盘,价格“亦不过”64000元/平方米。地王在手里砸了3年,却仍然没有卖到理想的价格。

    在长三角市场越来越热的情况下,南京这两年的人口属于净流入的状态,购房需求稳定增长,市场相对来说比较安全,所以很多开发商愿意在南京拿地。

    此次土拍中,中南30.8亿拿下的建邺区江心洲板块的纯宅地,35274元/平方米的价格刷新了板块内的新纪录。目前,板块内在出售的一手房仁恒江湾世纪均价也只在45000元/平方米左右。

    尹霄飞对观点地产新媒体表示:“主城区属于供不应求,房子去化率并不会成为问题。”但他对于目前的部分的高价地也存有疑虑。

    例如,万科与融创在河西南部区域高溢价拿下的地块,楼面单价均超过40000元/平方米,作为南京最热的板块之一,房子并不愁卖不掉,但是楼盘价格方面却是主要问题,板块内一二手房房价倒挂已经成为了常规。

    尹霄飞认为,近期河西市场上的楼盘,政府一般批准的是五万多。万科,融创在拿地之后并不是担心能不能卖掉的问题,更多的是政府限价放开多少的问题。目前,在区域内,政府限价限的比较严,只要把这个限价的紧箍咒放开,房价上涨可能会比较快。

    对于南京的楼市走向,尹霄飞觉得会持续保持火热。“在过去数月,无论是土地市场还是楼市在疫情下都属于冰封期啊。在经过一轮集中推地后,会同时给购房者与房企传递一种信号,在土地市场与楼市两端刺激消费,从而稳定南京楼市未来的预期。”

    大房企的围猎场

    从本次南京土拍竞得房企的名单中不难发现,获胜的房企基本都属于头部房企,仅有一宗纯商办地和一宗养老地块由并不算出名的企业拍得。

    自新冠疫情以来,售楼处被强制关闭、工地被叫停,房企们的日子并不好过,大的房企尚能依靠余粮撑过去,但对于小型房企来说却是度日如年。

    与此同时,在融资端适当的放开让房企们的现金流并没有那么吃紧,融资成本的下降让房企们有余力到土地市场去补仓。房企们在过去数月,没有了土地进账后,开启了大肆补仓的节奏。

    值得注意的是,土地市场逐渐呈现出了一种两极分化的状态。此次南京拍地,溢价率超过20%的地块有5幅,底价成交的地块有4幅。

    溢价率较高的地块都处于南京市的热门板块,购房意愿强烈,市场稳定,且均为纯宅地;另一方面,底价成交的地块基本上都是大体量的商住地或商办地,在出让规定上要求比较多。

    例如华夏幸福63亿底价摘得的秦淮区红花街道机场路以南、国际路以东商住地,地块规定项目内所有商业及办公用房均须由竞得人整体持有。同时,该地块的商办和住宅须同步开工,同步建设。

    据悉,该地块地上出让面积180576.96平方米,地下出让面积88782.65平方米,综合容积率3.5。这种大体量商住地对于房企们来说需要考验开发商们的综合开发能力,商业运营实力,无论是资金的沉淀要求还是开发能力都不适合小房企。

    疫情后的土地市场在房企们与政府加紧推地的双重推动下,全国土地呈现了“报复性增长”的趋势,主要集中在以长三角、大湾区的一二线城市。

    在过去几年享受完“下沉市场”四五线城市的红利后,不少房企们在危机到来之际似乎都做出了同样的选择,重返二三线。尤其是长三角区域,土地竞争或许会比以往来的更加激烈。

    房企们的财大气粗直接导致的是土地价格的飞涨,在这个绝大多数房企急于补仓的窗口,地王与高溢价屡见不鲜。例如,在两日前的杭州土拍中,滨江在第17轮一口气加价10亿,直接暴增至封顶价56.42亿元。

    在近期极为激烈的土拍市场中,高昂的土地成本让小房企的生存空间越来越小。房企们在疯狂围猎土地时,除了眼前的土地,同时成为目标的还有那些已经掉队的小房企们。

    “强者恒强”在疫情下的房地产市场将会更加显著。去年的两位并购王融创董事长孙宏斌和世茂总裁许世坛都在业绩会表达了同样的态度,“今年比以往将会有更大的收并购机会”。

    撰文:李标    

    审校:武瑾莹



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